Índice general


Parte Primera
El juicio de desalojo en general

Capítulo I
El objeto del juicio de desalojo

I. Introducción
a. Pérdida de la tenencia por vías de hecho
b. Pérdida de la tenencia por contratos aptos para transferir el uso y
goce de ella
c. Otros contratos por los cuales se pudo perder la tenencia y procede
el juicio de desalojo
d. Contratos mediante los cuales el propietario se desprendió de la
tenencia y no procede el juicio de desalojo
1. Boleto de compraventa
2. Contratos sociales
II. Acciones destinadas a recuperar la posesión o la tenencia
a. Acción de reivindicación
b. Acción posesoria de despojo
c. Interdicto de recobrar posesión
d. Acción por resolución contractual
e. Acción por nulidad de acto jurídico
f. Acción por división de condominio o desalojo del condómino
ocupante
g. Concubinos
h. Acción por disolución y liquidación de sociedad
i. Acción de un heredero contra otro que ocupa un bien del acervo
hereditario
j. Acción de desalojo
III. Jurisprudencia
1. Legitimación pasiva. Concepto general
2. Poseedores
3. Prueba de la posesión
4. Intrusos que son o no son tales
5. Precario tenedor
6. Adquirente con boleto de compraventa
7. Acción de nulidad
8. Concubinos
9. Contrato laboral
10. Heredero ocupante
11. Desalojo promovido por un cónyuge contra el otro


Capítulo II
El juicio de desalojo

I. Introducción
II. Concepto
a. La opinión del autor
III. Antecedentes históricos
IV. El juicio de desalojo en la actualidad
V. Algunas posibles reformas
VI. El procedimiento en los códigos procesales de la Nación y de la
provincia de Buenos Aires. Las normas procesales de la ley 21.342
(¿derogada?)
VII. El proceso de desalojo reformado en el nuevo Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación
a. Los cambios
b. La crítica a la reforma del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación
1. La eliminación del juicio sumario
2. La audiencia preliminar
3. La falta de equilibrio del juicio de desalojo
4. Una controversia en la jurisprudencia: al derogar el sumario en el
CPCCN (Ley 25.488), ¿el desalojo se tramita en el juicio ordinario
o en el sumarísimo?
a. Doctrina
b. El juicio de desalojo en los CPCC de las provincias argentinas

Capítulo III
Cuestiones procesales

I. Competencia
a. Competencia en razón de la materia. Competencia federal
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
b. Competencia en razón de la materia
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
c. Competencia en razón del territorio
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
d. Oportunidad en que se determina la competencia
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
e. Fuero de atracción
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
II. Legitimación activa y pasiva
a. Legitimación activa
1. El propietario
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
2. El condómino
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
3. El cónyuge
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
4. El heredero y el administrador de la sucesión
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
5. El poseedor
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
6. El usufructuario
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
7. El usuario
a. Doctrina
8. El locador
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
9. El locatario
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
10. El comodante
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
11. El consorcio de copropietarios
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
12. El fiador
b. Legitimación pasiva (remisión)
III. Demanda y notificación
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
IV. Excepciones previas
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
V. Contestación de la demanda
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
VI. Falta de contestación de la demanda y rebeldía
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
VII. Reconvención
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
VIII. Prueba
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
IX. Alegatos
a. Doctrina
X. Efectos de la sentencia
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
XI. Recursos
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
XII. Cuestiones incidentales
a. Acumulación de procesos y de acciones
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
Acumulación de procesos
Acumulación de acciones
b. El reconocimiento judicial previo
1. Doctrina
c. Intervención de terceros
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
XIII. Condena de futuro
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
XIV. Convenios de desocupación
a. Doctrina
b. Jurisprudencia


Parte segunda
La locación urbana. Principales
causales de desalojo

Capítulo IV
El juicio de desalojo y el contrato de locación

I. Antecedentes legislativos
II. Breve comparación entre el Código Civil y la ley 23.091
a. Forma del contrato de locación
b. Precio
c. Rescisión anticipada de la locación
d. Continuadores de la locación
e. Plazo de la locación
f. Intimación al locatario para que pague alquileres atrasados


Capítulo V
La causal de vencimiento contractual

I. Normas legales
a. Código Civil
b. Ley 23.091
II. Argumentos más comunes que el locatario esgrime para resistir el
desalojo por vencimiento del plazo de la locación
a. Inexistencia de tácita reconducción: alquileres percibidos luego de
vencido el plazo contractual
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
Inexistencia de tácita reconducción
Vencimiento del plazo contractual
b. El aumento del precio durante la vigencia del contrato no significa
la concertación de uno nuevo
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
c. Cuestionamiento al haberse prorrogado el contrato por un plazo
inferior al mínimo legal
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
d. Invocación de la existencia de un nuevo contrato verbal convenido
antes o con posterioridad al vencimiento del primero
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
e. Invocación de cláusula contractual donde se da opción al locatario
para continuar o se habla de una posible prórroga luego del
vencimiento del plazo pactado
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
f. Se aduce para no devolver el inmueble que el locador no acredita
ser su propietario
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
g. La consolidación del derecho durante el proceso
1. Doctrina
2. Jurisprudencia
III. Locación con fines turísticos
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
IV. Desalojo anticipado por el vencimiento del plazo locativo en el
CPCCN
La opinión del autor


Capítulo VI
La causal de falta de pago

I. Normas legales
a. Código Civil: pago del alquiler
b. Código Civil: mora
c. Código Civil: lugar de pago
d. Ley 23.091: intimación de pago
II. Indivisibilidad del pago
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
III. Dos períodos consecutivos de alquiler. Fecha de pago
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
IV. Precio: Otros elementos que lo integran
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
V. Mora e intimación de pago
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
VI. La mora
a. Doctrina
1. Lugar de pago en el domicilio del deudor
2. Lugar de pago fijado en el contrato y que no es el domicilio del
deudor
3. Cambio “de hecho” del lugar de pago fijado en el contrato o que
surge de la ley
4. La purga de la mora
5. Pagos recibidos cuando ya se promovió el juicio de desalojo
b. Jurisprudencia
1. Generalidades y mora
2. Purga de la mora
3. Recepción de alquileres luego de promovido el juicio de desalojo
VII. La intimación extrajudicial previa
a. Doctrina
1. Generalidades
2. La falta de intimación previa y el juicio de desalojo. Casos en los
cuales igual procede la demanda
b. Jurisprudencia
1. Generalidades
2. Contenido de la intimación
3. Prueba de la intimación
4. Procedencia del desalojo pese a no haberse efectuado la
intimación previa
VIII. Prueba
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
IX. Compensación por mejoras adeudadas
a. Normas aplicables del Código Civil
b. Doctrina
c. Jurisprudencia
X. Desalojo anticipado por la causal de falta de pago
La opinión del autor


Capítulo VII
La causal de abandono de la locación y el especial
supuesto de los continuadores de ella

I. Normas legales
a. Código Civil
b. Ley 23.091
II. Abandono de la locación sin dejar persona alguna
III. Muerte del locatario
IV. Abandono de la locación quedando personas en el inmueble
V. Jurisprudencia


Capítulo VIII
La causal de trasferencia prohibida

I. Normas legales
a. Código Civil
b. Ley 23.091
II. La prohibición contractual de ceder o sublocar
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
1. Inactividad del locador pese a conocer la cesión
2. Aceptación de pagos efectuados por el subinquilino
3. Trasferencias pretéritas
III. Prohibición relativa: Falta de consentimiento del locador
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
IV. Cesión prohibida con solo trasferir el uso aun en forma gratuita
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
V. Supuesto en que el locatario lleva a vivir con él a amigos o parientes
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
VI. Forma de la cesión y su oponibilidad a terceros
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
VII. Prueba de la trasferencia o sublocación prohibida
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
VIII. El locatario cedente no se libera de sus obligaciones
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
IX. Trasferencia de la locación a una sociedad
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
1. Coinquilinos que constituyen una sociedad
2. Locatario que constituye sociedad con terceros
3. Locatario que constituye sociedad con hijos
4. Sociedad que se trasforma
5. Sociedad que se disuelve continuando un socio en la locación
X. Estado locatario
a. Doctrina
b. Jurisprudencia


Capítulo IX
Causales de uso abusivo y cambio de destino

I. Normas legales
a. Código Civil
b. Ley 23.091
II. El cambio de destino
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
1. Cambio de destino total o parcial
2. ¿Es necesario que se cause un perjuicio al locador?
3. Supuestos de ejercicio abusivo del derecho por parte del locador
4. Interpretación restrictiva de la causal de desalojo
5. Consentimiento tácito del locador
III. El goce abusivo
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
IV. El goce deshonesto y la conducta del locatario
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
V. Incorporación del art. 680 ter al CPCC


Capítulo X
Responsabilidad y daños y perjuicios en el
contrato de locación de cosas

I. Concepto del contrato de locación de cosas
II. Responsabilidad del locatario por daños en la cosa locada
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
1. Jurisprudencia nacional
2. Jurisprudencia de la provincia de Buenos Aires
c. Conclusiones
III. Responsabilidad del locatario por retención indebida
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
1. Jurisprudencia nacional
2. Jurisprudencia de la provincia de Buenos Aires
c. Conclusiones
IV. La fianza en el contrato de locación
a. Doctrina
b. Jurisprudencia
1. Jurisprudencia nacional
2. Jurisprudencia de la provincia de Buenos Aires
c. Conclusiones


Parte Tercera
Derecho Práctico

Capítulo XI
Derecho Práctico

I. Introducción
II. Demandas de desalojo
III. Contrato tipo de locación de locales de “shopping centers” *


Capítulo XII
El contrato de locación y la ley de
convertibilidad 23.928

I. El precio en moneda extranjera
II. Pacto sobre aumentos periódicos de alquileres dentro del plazo
mínimo locativo


Capítulo XIII
Medidas cautelares en el juicio de desalojo contra
precarios tenedores o intrusos

I. Desalojo contra el precario tenedor o intruso, conforme al CPCC
de la provincia de Buenos Aires
El nuevo art. 676 bis del Código Procesal de la Provincia de Buenos
Aires
a. El tenedor precario
b. El intruso
II. Desalojo contra el precario tenedor o intruso conforme al Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación
Jurisprudencia


Capítulo XIV
Proyectos de reforma al juicio de desalojo

Reformas al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación
I. Proyecto del diputado Alberto Daniel Piotti
a. Desalojo por falta de pago o contrato vencido
b. Desalojo contra ocupantes sin título legítimo
II. Anteproyecto de Reformas al Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación
III. Apreciaciones críticas
IV. Un aporte a la claridad del juicio de desalojo


Capítulo XV
El nuevo Código Procesal Civil y Comercial
de la provincia de Córdoba



Capítulo XVI
Legitimación activa del fiador para demandar
el desalojo del locatario



Capítulo XVII
El contrato de locación de locales de
shopping centers



Capítulo XVIII
El juez en el juicio de desalojo

I. La contienda
II. El dato
III. El objeto del juicio de desalojo
IV. Las facultades del juez
Notas a fallos
V. Las conclusiones


Apéndice Legislativo
Ley 23.091. Locaciones urbanas: disposiciones que regirán las
locaciones destinadas a vivienda
Resolución 368/76 (Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo).
Características distintivas de calidades de viviendas
Decreto 977/85. Reglamentación del Régimen de Promoción de
locaciones destinadas a vivienda establecido por ley 23.091
Ley 23.928. Convertibilidad del austral
Decreto 529/91. Reglamentación de la ley 23.928
Resolución 144/93 (Ministerio de Economía y Obras y Servicios
Públicos). Locaciones de inmuebles. Interpretación de los alcances
de la ley 23.928
Ley 11.443 (Prov. de Bs. As.)
Resolución 23.083/94 (Superintendencia de Seguros de la Nación).
Seguros de caución para garantías de alquileres
Ley 24.808. Modificación de la ley 23.091
Ley 25.561. Emergencia Pública y reforma del régimen cambiario
Ley 24.454. Códigos Penal y Procesal Civil y Comercial de la Nación
Ley 24.324. Código Procesal Penal de la Nación
Ley 25.488. Reformas al Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación (Reformas al Régimen de los Desalojos)
Ley 25.628. Código Civil. Contratos de Locación


Bibliografía